Achat en viager : quel est l’âge idéal du vendeur ?

Vous souhaitez acheter en viager ? Vous vous posez sûrement la question de l'âge idéal du vendeur ? Beaucoup pensent que plus le crédirentier est âgé, mieux c'est, quand d'autres préfèrent investir sur plusieurs biens immobiliers en viager auprès de vendeurs plus jeunes.

Alors, quelle est la bonne réponse à cette question légitime ? L'équipe Justager vous donne son avis sur la question.

Est-ce mieux d'acheter un appartement en viager à un vendeur de plus ou moins de 70 ans ?

Durant l'achat en viager, quel impact a l'âge du vendeur sur la rente viagère ?

Un critère important à prendre en compte : plus le vendeur est âgé, plus le montant de la rente mensuelle est élevé. Il en va de même pour le bouquet : plus la personne est âgée, plus son montant est élevé. Or, ce dernier ne peut pas être financé par un prêt immobilier auprès d'un établissement bancaire. Le crédirentier bénéficie d'une garantie hypothécaire de premier rang privilège et le contrat de vente stipule une clause résolutoire, pour cette raison que les banques ne ferment le bouquet. 

Acheter en viager à des personnes plus jeunes, une bonne solution ?

Aucun âge minimum n'est requis pour vendre un bien immobilier en viager. Cependant, il est préconisé d'avoir une génération de différence (15-20 ans) entre le crédirentier (vendeur) et le débirentier (acheteur).

Vendre en viager avant 60 ans est de fait plutôt rare.

Certains acheteurs préfèrent investir dans plusieurs biens en viager auprès de personnes plus jeunes car le bouquet et les rentes viagères sont plus abordables. C'est un bon moyen d'accroître son patrimoine immobilier. Le pari sur l'espérance de vie est néanmoins plus élevé sur un vendeur qui a 60 ans que sur un vendeur qui en a déjà 75.

Ainsi, même si la rente est plus abordable, il faut tenir compte de l'aléa sur la durée de vie du vendeur. Il peut allonger la durée du paiement de la rente sur de nombreuses années. L'acheteur doit avoir la capacité d'amortir cet aléa et ne pas seulement réfléchir à court terme.

Alors quel est l'âge idéal du vendeur pour acheter en viager ?

Chaque situation est unique et mérite d'y porter une attention particulière. L'espérance de vie est un critère parmi d'autres à prendre en compte lorsqu'on souhaite acheter en viager. Nous  préconisons de choisir un vendeur ayant entre 75 et 80 ans.

La majorité des vendeurs en viager ont d'ailleurs 79 ans à la signature de l'acte de vente.

A ces âges-là, le bouquet et la rente restent abordables en fonction du calcul viager effectué. S'il s'agit d'un viager occupé, le bien subit un abattement de 30 % dès lors que le vendeur a 80 ans. La rente viagère est d'autant plus raisonnable si le vendeur dispose de son droit d'usage et d'habitation. Mais le vendeur devra patienter avant de pouvoir jouir du bien. 

Le principe même du viager est de signer un contrat dont on ne connaît pas la durée. C'est l'inconnue de l'équation liée à la longévité du vendeur. Le bouquet et la rente sont calculés selon des données statistiques en fonction du nombre potentiel d'années à vivre du crédirentier.

Le vendeur doit garder cet aspect en tête et voir le viager comme un investissement à risque modéré. La rentabilité ne doit pas être calculée sur un décès anticipé du vendeur par rapport à son espérance de vie estimée. Bien au contraire, mieux vaut prévoir le scénario le plus pessimiste pour être serein financièrement en cas de décès tardif.

Pour faire le bon choix, le plus sûr est encore de se faire accompagner par un expert en viager. N'hésitez pas à prendre contact avec Justager pour toutes questions