Quelle est l’imposition sur la fortune immobilière (IFI) dans le cadre du viager ?

Le viager est une solution financière qui permet à de nombreux seniors de vendre leur bien immobilier tout en continuant à y vivre et en percevant une rente viagère. Cependant, il soulève plusieurs questions fiscales, notamment concernant l'Imposition sur la Fortune Immobilière (IFI). Cette vidéo explore comment le viager impacte l'IFI et ce que cela signifie pour les crédirentiers et les débirentiers.

Qu'est-ce que l'IFI ?

L'IFI, ou Impôt sur la Fortune Immobilière, est un impôt qui s'applique sur la valeur nette du patrimoine immobilier détenu par un particulier lorsque celui-ci dépasse un certain seuil (1,3 million d'euros au 1er janvier de l'année d'imposition). Il remplace l'ancien ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) depuis 2018 et concerne exclusivement les biens immobiliers et droits immobiliers.

IFI et Viager : Les Principes de Base

Dans le cadre du viager, la question de l'IFI se pose différemment pour le crédirentier (vendeur) et le débirentier (acheteur) :

• Pour le crédirentier : La valeur de la résidence principale occupée par le crédirentier est partiellement exonérée d'IFI à hauteur de 30%. Cependant, si le bien est vendu en viager, seule la partie du bien dont il a conservé l'usufruit (le droit d'usage et d'habitation) est prise en compte pour l'IFI.
• Pour le débirentier : L'acquéreur du bien en viager (le débirentier) doit inclure dans son patrimoine taxable la valeur du bien immobilier diminuée de la valeur de l'usufruit ou du droit d'usage et d'habitation conservé par le crédirentier. Cette valeur est déterminée en fonction de l'âge du crédirentier.

Calcul de l'Usufruit et de la Nue-propriété

La valeur de l'usufruit et de la nue-propriété est calculée en fonction de l'âge du crédirentier au moment de la vente. Plus le crédirentier est âgé, moins l'usufruit a de valeur, et plus la nue-propriété (la partie de la propriété appartenant au débirentier) est élevée.

Voici un exemple de barème utilisé pour ce calcul :

• Moins de 21 ans : 90% usufruit / 10% nue-propriété
• 21 à 30 ans : 80% usufruit / 20% nue-propriété
• 31 à 40 ans : 70% usufruit / 30% nue-propriété
• Et ainsi de suite, jusqu'à plus de 91 ans : 10% usufruit / 90% nue-propriété

Optimisation Fiscale

Vendre un bien en viager peut être une stratégie d'optimisation fiscale pour réduire son assiette IFI. En effet, la valeur de la nue-propriété est souvent inférieure à la valeur totale du bien, ce qui peut entraîner une réduction de la base taxable à l'IFI pour le débirentier. De plus, pour le crédirentier, continuer à occuper le bien en tant que résidence principale permet de bénéficier d'une exonération partielle.

Conclusion

Le viager présente des avantages fiscaux intéressants en matière d'IFI, tant pour le crédirentier que pour le débirentier. Il permet de réduire la base taxable à l'IFI et offre une solution attractive pour les seniors souhaitant améliorer leur confort de vie tout en restant dans leur logement. Pour optimiser pleinement ces avantages, il est recommandé de consulter un notaire ou un conseiller fiscal spécialisé.

Pour plus d'informations détaillées, n'hésitez pas à visionner cette vidéo explicative.
L'équipe Justager est à votre disposition pour vous aider dans vos projets d'achat ou de vente en viager.